Hotéis continuam a passar de mão em mão na Europa e Portugal não é exceção

A pandemia e a quebra que provocou no turismo e na hotelaria não travou os investidores que continuam a fazer crescer o mercado europeu das transações hoteleiras e uma das maiores aconteceu em Portugal.

A conclusão é de um estudo realizado pela Global Asset Solutions, uma das maiores gestoras de ativos da Europa, que afirma também que alguns segmentos que estavam na periferia do negócio hoteleiro têm vindo a despertar o interesse dos investidores. Entre os que têm vindo a tornar-se mais atrativos estão produtos como o “extendend stay”, ou seja, direcionados para o segmento das estadas prolongadas.

De acordo com a Global Asset Solutions, uma das razões para que o mercado das transações hoteleiras continue bastante ativo na Europa tem a ver com o facto de ele ser diferente do mercado dos Estados Unidos, onde as decisões têm que ser tomadas de forma mais rápida. “Os credores europeus têm a reputação de serem mais tolerantes e focados no relacionamento de longo prazo com seus clientes”, justifica.

O movimento na Europa tem-se dado em torno de hotéis de marca mas também de pequenos hotéis familiares que se encontram bastante pressionados pela volatilidade da recuperação do setor. A companhia assinala mesmo que “embora possam vir a existir alguns problemas de fluxo de caixa devido ao desafio que a recuperação apresenta e aos empréstimos garantidos pelos estados, há muito mais procura por hotéis do que hotéis no mercado”. Esta situação sublinha, “garantiu que os preços permanecessem altos”.

Negócio do InterContinental Estoril entre os maiores da Europa

A Global Asset aponta, também, no seu estudo, algumas das principais transações hoteleiras que tiveram lugar na Europa ao longo dos últimos meses e uma delas aconteceu em Portugal com a aquisição do InterContinental Estoril, que estava nas mãos do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, pelo Fundo Imofomento do BPI, por cerca de 22 milhões de euros. A gestão do hotel continua, no entanto, a ser feita pelo InterContinental Hotels Group. Ainda assim, o negócio acabou por ser fechado 4,4 milhões de euros abaixo da última avaliação que tinha sido feita do imóvel e que era de 26,3 milhões de euros, refere o estudo.

A aquisição abrangeu parte do edifício onde está instalado o hotel, com o fundo BPI Imofomento a ficar com 62 das 88 frações do edifício. Segundo avançou na altura o Jornal de Negócios, a compra das 62 frações prevê um contrato de arrendamento com o prazo de 20 anos. Avançou também o Negócios que as restantes 26 frações eram de proprietários privados que as tinham comprado em 2020.

Além das 62 frações, o BPI Imofomento ficou também com as áreas comuns onde funcionam o bar do hotel, o spa, a piscina, o ginásio, o restaurante e a sala de refeições.

Apesar de este negócio entrar já no ranking europeu, em nada se compara àquele que será o negócio do ano e um dos maiores alguma vez realizados em Portugal. Falamos da venda de uma carteira da ECS (sociedade gestora de fundos de capital de risco e de restruturação) que inclui vários hotéis de luxo como o Conrad Algarve (apenas o crédito e não o ativo), o Cascatas Golf & Resort Spa da Hilton e a totalidade dos hotéis do grupo NAU, onde se inclui, por exemplo, o Hotel do Governador, em Lisboa. A carteira colocada à venda pela ECS e que integra outros ativos imobiliários para além dos hotéis, foi avaliada inicialmente em cerca de 900 milhões de euros. Em dezembro do ano passado foi anunciado o vencedor do concurso mas o negócio ainda não está concretizado.

Outros negócios hoteleiros

Entre os maiores negócios está a venda, na capital francesa, do Hotel Pont Royal Paris, no Quartier Latin, de que não se sabe ao certo o valor, bem como a venda do Crowne Plaza em Neuilly por cerca de 100 milhões de euros, sendo que este edifício deixará de ser um hotel para ser convertido em habitação.

Em Espanha, o Hotel Barcelona 1882 também mudou de mão, tendo sido adquirido pela Union Investments por cerca de 75 milhões de euros, tendo passado a usar a marca Radisson Blu.

Em Madrid, o Iberia Fund vendeu o Hard Rock Hotel Madrid de 161 quartos no distrito dos museus à Arlaes Management por 65 milhões de euros. O hotel abriu em 2021 e continuará a ser operado pela Hard Rock International.

A Global Asset indica ainda que vários fundos soberanos do Médio Oriente estão a procurar ativos de grande valia e que, aparte a hotelaria mais clássica, há um interesse crescente nos resorts. Nestes incluiu-se a compra da Apple Leisure pelo Grupo Hyatt por 2,7 mil milhões de dólares, a transacção “rainha” até ao momento.

Negócios de portfólio aconteceram poucos nos últimos meses. Ainda assim, a Engel & Volkers Asset Management comprou por cerca de 280 milhões de euros, três hotéis, na Escócia, Ibiza e Sardenha, dois dos quais (Ibiza e Sardenha) sob a marca Seven Pines.

“Embora os empréstimos se tenham tornado mais flexíveis relativamente aos ativos existentes, o desenvolvimento continua a ser mais desafiador, e há por aí uma série de ótimos produtos que não estão a conseguir descolar. Esperamos que isso diminua à medida que a negociação se torne mais previsível”, assinala a Global Asset.

Estadas prolongadas com potencial de crescimento

A companhia frisa que existe ainda na Europa um produto por explorar, os Extended Stay Hotels, um produto com “enorme potencial de crescimento” que “a pandemia fez com que fossem usados pela primeira vez por muitas pessoas e que, por isso, atraiu investidores”.

A exceção são os aparthotéis, muito procurados por “nómadas digitais” que não se sentem atraídos por produtos do tipo “co-living” / “co-working”. São pessoas que pretendem ficar dois ou três meses num destino, que querem alguma liberdade mas não dispensam algumas das comodidades dos hotéis.

Contas feitas “a recuperação tem sido desigual, mas a hotelaria continua a apresentar-se como um investimento atrativo”, conclui o estudo.